Guia completo sobre o ITBI: o que é, quando pagar e como calcular

O que é o ITBI

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e Intermediária e Obras de Natureza Divisa. Ele incide sobre a transferência de imóveis entre pessoas físicas ou jurídicas e é cobrado pelo município onde o bem está localizado.

Apesar de parecer burocrático, o ITBI tem papel fundamental: sem o pagamento e a guia quitada, o cartório não registra a escritura, e a propriedade não é transferida formalmente para o comprador.

Quem paga e quando

A responsabilidade do pagamento é do comprador, salvo acordo expresso em contrato que transfira o custo ao vendedor. O imposto deve ser quitado antes do registro da escritura, geralmente entre a assinatura do contrato e o envio ao cartório.

• Prazo: normalmente de 30 a 60 dias após a emissão da guia, conforme município.
• A guia é emitida pela prefeitura após apresentação dos documentos da transação.
• Financiamentos exigem a comprovação do ITBI quitado antes da liberação do crédito.

Alíquotas no Grande ABC

Cada cidade aplica sua própria alíquota sobre o valor de transmissão ou o valor venal do imóvel, o que for maior. As alíquotas podem ser atualizadas, então é importante confirmar a vigente no momento da compra.

• Santo André: alíquota municipal sobre o valor do imóvel, consulte a prefeitura para o percentual vigente.
• São Bernardo do Campo: cobrança com base no maior valor entre preço de compra e valor venal.
• São Caetano do Sul: geralmente entre as alíquotas mais altas da região por causa do preço médio dos imóveis.

Como calcular o ITBI

O cálculo baseia-se na maior das duas bases: o valor declarado na escritura de compra e venda ou o valor venal do imóvel cadastrado na prefeitura. Aplica-se a alíquota municipal sobre essa base.

• Exemplo prático: se o imóvel custa R$ 400.000 e a alíquota é 2%, o ITBI será de R$ 8.000.
• Se o valor venal da prefeitura for maior que o preço pago, a base de cálculo será o valor venal.
• Imóveis com valores abaixo de certos tetos podem ter isenção ou redução em programas específicos.

Dicas e erros comuns

O erro mais comum é subestimar o impacto do ITBI no planejamento financeiro. Ele deve entrar na conta junto com a entrada, cartório, avaliação e seguros para evitar surpresas na reta final da compra.

Outro ponto de atenção é informar o valor real da transação. Declarar um preço abaixo do mercado pode gerar questionamento fiscal, atraso no registro e multas. Converse com seu corretor e advogado para preencher corretamente.