Tabela SAC vs. Tabela Price no financiamento imobiliário: qual escolher?

Antes das tabelas: o que é amortização

Toda parcela de um financiamento imobiliário é formada por três partes: amortização (o pedaço que reduz a dívida), juros (o custo do dinheiro sobre o saldo devedor) e encargos, como seguros obrigatórios e taxa de administração. A diferença entre SAC e Price está na forma de calcular a amortização e, por consequência, no comportamento da parcela ao longo do contrato.

Entender isso evita o erro mais comum de quem compra o primeiro imóvel: escolher a tabela apenas pela parcela inicial, sem olhar o custo total nem a evolução do saldo devedor.

Como funciona a Tabela SAC

SAC significa Sistema de Amortização Constante. A parcela de amortização é sempre a mesma: divide-se o valor financiado pelo número de meses. Como o saldo devedor cai de forma constante, os juros diminuem mês a mês e a prestação total fica cada vez menor.

• Primeira parcela mais alta que na Price, para o mesmo valor e prazo.
• Prestações decrescentes: a última é bem menor que a primeira.
• Saldo devedor cai mais rápido, o que favorece quem pensa em vender ou quitar antes do fim.
• Custo total de juros menor ao longo do contrato.
• É o sistema mais usado nos financiamentos habitacionais no Brasil, inclusive na Caixa.

Exemplo prático

Em um financiamento de R$ 400 mil por 30 anos, a amortização mensal fixa é de cerca de R$ 1.111. No primeiro mês somam-se os juros sobre os R$ 400 mil; no mês seguinte, sobre R$ 398,9 mil; e assim por diante. Por isso a parcela cai um pouco todos os meses, com queda acumulada expressiva em cinco ou dez anos.

Como funciona a Tabela Price

Na Tabela Price, a prestação é calculada para ser fixa em valor nominal. No começo, a maior parte da parcela é juros e a amortização é pequena; com o tempo, a proporção se inverte. O saldo devedor, portanto, cai lentamente nos primeiros anos.

• Parcela inicial menor, o que ajuda na aprovação do crédito quando a renda é limitada.
• Previsibilidade: valor nominal estável, corrigido apenas pelo indexador do contrato.
• Amortização lenta no início e saldo devedor alto por mais tempo.
• Custo total de juros maior que na SAC no mesmo prazo.

Um detalhe importante: parcela fixa não significa parcela imune a reajuste. Contratos corrigidos pela TR, pelo IPCA ou por poupança sofrem atualização do saldo e da prestação, e os seguros também variam com a idade do comprador.

Comparação de custo total no longo prazo

A comparação só é honesta quando se olham três números juntos: a primeira parcela, a soma de tudo que será pago e o saldo devedor depois de alguns anos. Em um financiamento longo, a diferença de juros totais entre SAC e Price pode chegar a dezenas de milhares de reais.

• Primeira parcela: Price vence, com valor mais baixo.
• Custo total pago: SAC vence, com menos juros acumulados.
• Saldo devedor em cinco anos: SAC vence, por amortizar mais rápido.
• Facilidade de aprovação com renda apertada: Price vence, porque o comprometimento inicial é menor.
• Quem pretende vender ou quitar antes: SAC vence com folga.

Comprometimento de renda

Os bancos costumam limitar a prestação a cerca de 30% da renda familiar bruta comprovada. Na SAC, a parcela mais alta do início pode reduzir o valor máximo aprovado. Na Price, o mesmo comprador consegue aprovar um valor maior — e é aí que mora o risco de esticar demais o orçamento.

Qual perfil se beneficia de cada modelo

SAC combina com você se

• Sua renda cabe na parcela inicial mais alta sem aperto.
• Você pretende amortizar com FGTS, décimo terceiro ou bônus.
• Existe chance real de vender o imóvel em cinco a dez anos.
• Seu objetivo é pagar o menor custo total possível.

Price combina com você se

• A renda atual é o limite para aprovar o crédito de que você precisa.
• Você precisa de previsibilidade absoluta no orçamento mensal.
• Sua renda é variável e uma parcela menor traz segurança nos meses fracos.
• Você planeja fazer amortizações extraordinárias assim que possível.

Uma estratégia usada com frequência é começar na Price para viabilizar a compra e usar aportes extras — FGTS a cada dois anos, décimo terceiro, restituição de imposto — para reduzir o prazo do contrato, aproximando o custo total do que se obteria na SAC.

Checklist antes de assinar

• Peça a simulação nos dois sistemas, com CET (Custo Efetivo Total) informado.
• Compare a soma total das parcelas, não apenas a primeira.
• Confirme o indexador do contrato e como o saldo será corrigido.
• Verifique os seguros obrigatórios e a taxa de administração mensal.
• Pergunte as regras de amortização extraordinária: reduzir prazo ou reduzir parcela.
• Simule em pelo menos dois bancos antes de escolher.

Escolher entre SAC e Price não é decisão técnica isolada: é decisão de orçamento familiar. Se a parcela inicial da SAC caber com folga, ela costuma sair mais barata. Se apertar, a Price com amortizações programadas é uma alternativa segura e realista.